1 Giriş: 2025’te Kira Uyuşmazlıklarının Neden Zirveye Çıktığı

• Ekonomik koşullar
• Yargı ve uygulama değişiklikleri

·  2 Kira Sözleşmesinin Hukuki Geçerlilik Şartları

• Yazılı sözleşmenin avantajları
• Zorunlu unsurlar
• Tahliye taahhütnamesinin 2025 şartları

·  3 2025 Kira Artış Oranları ve Yasal Sınırlar

• Kira artışında TÜFE sınırı
• Konut ve işyeri ayrımı
• Ev sahibinin fahiş artış talebinin geçersiz olduğu durumlar

·  4 Kiracının Hak ve Yükümlülükleri (2025 Uygulaması)

• Hangi durumlarda kiracı tahliye edilemez?
• Kiracının ödeme ve bakım sorumlulukları
• Kiracıyı haksız şekilde baskılayıcı uygulamaların hukuki sonuçları

·  5 Ev Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri

• İhtiyaç nedeniyle tahliye şartları
• Kira bedelinin düşük kalması durumunda kira tespit davası
• Kiracının sözleşmeye aykırı davranması hâlinde süreç

·  6 En Sık Görülen Uyuşmazlıklar ve 2025 Yargıtay Yaklaşımı

• Fahiş kira artışı
• Tahliye davaları
• Sözlü anlaşmaların yol açtığı uyuşmazlıklar
• Depozito, aidat ve yan gider sorunları

·  7 Arabuluculuk Süreci: Zorunlu Arabuluculukta İzlenecek Adımlar

• Başvuru şartları
• Arabuluculukta anlaşma – anlaşmama hâli
• Arabuluculuk tutanağının hukuki bağlayıcılığı

·  8 Dava Süreci: Kiracı ve Ev Sahibi Açısından Yol Haritası

• Hangi davalar açılabilir?
• Tahliye davası
• Kira tespit davası
• Kira alacak davaları

· 9 Kiracı–Ev Sahibi Arasındaki En Yaygın 7 Hata

• Blogun “pratik” okunan bölümü

·  10 Sonuç ve Bilgiç & Yalçın Hukuk Bürosu Olarak Önerilerimiz

·  Giriş: 2025’te Kira Uyuşmazlıklarının Neden Zirveye Çıktığı:

2025 yılıyla birlikte kira fiyatlarındaki artış, ekonomik koşullar ve konut piyasasındaki daralma nedeniyle kiracı–ev sahibi uyuşmazlıkları her zamankinden daha fazla gündeme gelmeye başladı. Birçok kişi “Ev sahibi kira bedelini istediği kadar arttırabilir mi?”, “Kiracı hangi durumda tahliye edilir?”, “Elimde yazılı sözleşme yok, ne olacak?” gibi sorularla karşı karşıya kalıyor.

Hem kiracılar hem de ev sahipleri çoğu zaman haklarını tam olarak bilmeden hareket ettikleri için, küçük bir anlaşmazlık bile mahkemeye taşınan ciddi bir hukuki sürece dönüşebiliyor. Özellikle:

• Fahiş kira artış talepleri,
• Tahliye baskısı,
• Usulsüz hazırlanan kira sözleşmeleri,
• Depozito ve aidat anlaşmazlıkları,
• Sözlü anlaşmalara güvenilmesi

gibi durumlar, 2025’te büromuz bünyesinde en sık başvurulan uyuşmazlık türleri hâline geldi.

Bu yazımızda, kiracı ve ev sahibinin 2025 yılı itibarıyla sahip olduğu hakları, en güncel yargı uygulamalarını, sık yapılan hataları ve karşılaşılabilecek hukuki süreçleri açık ve sade bir dille anlatacağız. Amacımız; bu süreçlerde yanlış yönlendirmelerle mağduriyet yaşanmasını önlemek ve hem kiracıya hem ev sahibine yol gösterecek güvenilir bir kaynak sunmak.

·  Kira Sözleşmesinin Hukuki Geçerlilik Şartları

Kira hukuku alanında Samsun’da en çok merak edilen konulardan biri, kira sözleşmesinin nasıl geçerli olacağıdır. Hem kiracılar hem de ev sahipleri için bu bölüm, sürecin doğru yönetilmesi açısından büyük önem taşır.

2.1. Yazılı Kira Sözleşmesi Neden Önemlidir?

Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesinin sözlü olarak da yapılmasına izin verir. Ancak pratikte, özellikle Samsun’daki kira uyuşmazlıklarında, sözlü anlaşmaların en çok sorun çıkaran işlem türü olduğunu görüyoruz. Çünkü:

• Taraflar neye anlaştığını ispat edemez,
• Kira bedeli ve ödeme tarihleri tartışma konusu olur,
• Tahliye veya artış oranı konusunda belirsizlik yaşanır,
• Hukuki süreçler uzar ve taraflar mağduriyet yaşayabilir.

Bu nedenle, hem kiracılar hem de ev sahipleri için yazılı bir kira sözleşmesi hazırlamak, Samsun’da uzman bir kira avukatından destek alındığında çok daha sağlıklı sonuçlar doğurur.

2.2. Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Temel Bilgiler

Bir kira sözleşmesinin geçerli ve uyuşmazlık yaratmayacak şekilde hazırlanması için şu unsurlar mutlaka yer almalıdır:

• Kiralanan taşınmazın açık adresi
• Kiracı ve ev sahibinin kimlik bilgileri
• Kira bedeli ve ödeme şekli
• Kira ödeme günü
• Depozito miktarı (azami 3 aylık kira)
• Kira süresi
• Aidat ve yan giderlerden kimin sorumlu olduğu
• Kiralanın kullanım amacı (konut / işyeri)

Bu maddelerin eksik olması hâlinde, ileride doğabilecek anlaşmazlıklarda Samsun’da tahliye davalarına bakan bir avukatın desteğine ihtiyaç duyulabilir.

2.3. Tahliye Taahhütnamesi (Boş Tahliye Belgesi) 2025 Şartları

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı kabul ettiği yazılı bir belgedir.
2025 yılında geçerli sayılabilmesi için:

• Sözleşme tarihinden sonra verilmesi,
• Kiracı tarafından imzalanması,
• Tarih atılması,
• Kiracının serbest iradesiyle düzenlenmiş olması,
• Teslim şeklinin ispat edilebilir olması (elden, WhatsApp, e-posta vb.),

şarttır.

📌 Not: Kira sözleşmesiyle aynı gün düzenlenen tahliye taahhüdü Yargıtay kararlarına göre geçersizdir.

Bu belge, yanlış düzenlendiğinde kiracıyı da ev sahibini de zor durumda bırakabilir. Bu nedenle birçok kişi Samsun tahliye avukatı desteğiyle süreci yürütmeyi tercih etmektedir.

2.4. Depozito Nasıl Alınmalı?

Türk Borçlar Kanunu’na göre depozito en fazla üç aylık kira bedeli olabilir ve ev sahibi bu parayı elinde tutamaz.
Doğru uygulama:

👉 Depozitonun kiracı adına açılan banka hesabına yatırılmasıdır.

Samsun’da depozitodan kaynaklanan uyuşmazlıklar oldukça yaygın olduğundan, sözleşme hazırlanırken bu hususun yazılı şekilde belirtilmesi önem taşır.

2.5. “Noterden Yapılmayan Sözleşme Geçersizdir” Yanılgısı

Kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noter şartı yoktur.
Noterde yapılması sadece ispat açısından avantaj sağlar.

Ancak Samsun’da kira davalarında sık karşılaşılan durum, tarafların sözleşmeyi noterden yapmadığı için tereddüt yaşamasıdır. Hukuken sorun teşkil etmese de, noter düzenlemesi gerektiği durumlarda bir Samsun avukatına danışmak faydalı olabilir.

·  2025 Kira Artış Oranları ve Yasal Sınırlar

2025 yılı kira artışı, hem Samsun’daki kiracılar hem de ev sahipleri için en çok araştırılan konuların başında geliyor. Özellikle ekonomik dalgalanmalar nedeniyle kira artışının hangi sınırlar içinde yapılacağı büyük önem taşıyor.

3.1. 2025’te Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

2023–2024 döneminde uygulanan konutlarda %25 kira artış sınırı 2025 yılı itibarıyla sona ermiştir.
Bu nedenle 2025’te kira artışı TÜFE 12 aylık ortalamaya göre belirlenir.

Yani ev sahibi, kira yılı dolduğunda TÜFE 12 aylık ortalama ne ise, en fazla o oranda artış yapabilir.

Örnek:
TÜFE 12 aylık ortalama %53 açıklanmışsa, ev sahibi en fazla %53 artış yapabilir.

Bu oran kira sözleşmesinde daha düşük yazıyorsa, daha düşük olan uygulanır.
Daha yüksek yazıyorsa, kanundaki üst sınır geçerlidir.

3.2. Fahiş Artış Talebi (Yasal Sınırı Aşan Zam)

Samsun’da özellikle bazı bölgelerde (İlkadım, Atakum, Canik vb.) kira fiyatları hızla yükseldiği için ev sahiplerinin yasal sınırın üzerinde artış talep ettiği sık görülüyor.

Önemli bilgi:
Ev sahibinin yasal sınırın üzerinde artış talep etmesi geçersizdir.
Kiracı, talebi kabul etmek zorunda değildir.

Bu durumda yapılması gerekenler:

• Kiracı, yalnızca yasal artışı uygulayarak kirasını yatırabilir.
• Ev sahibi baskı yaparsa, bu durum “kiracıyı tahliyeye zorlama” kapsamında hukuki sonuç doğurabilir.
• Uyuşmazlık büyürse bir Samsun kira avukatından destek alınabilir.

3.3. İşyerlerinde Kira Artışı (Ticari Kiralar)

İşyeri kiralarında %25 sınırı hiçbir zaman uygulanmadığı için 2025 yılında da kira artışı TÜFE 12 aylık ortalamasına göre yapılır.

Ancak ticari kiralarda:

• Dövizle yapılan sözleşmeler,
• 5 yıldan uzun süreli kira ilişkileri,
• Kira tespit davası şartları

daha farklı değerlendirilir.
Bu tür durumlarda süreç daha teknik olduğundan, birçok işletme sahibi Samsun’da ticari kira avukatı ile ilerlemeyi tercih eder.

3.4. 5 Yılını Dolduran Kiralarda Kira Tespit Davası

Kira sözleşmesinin 5 yılını doldurması hâlinde, artık TÜFE ile bağlı kalmadan “emsal kira rayicine göre kira tespit davası” açılabilir.

Bu davada:

• Taşınmazın bulunduğu bölgedeki kira ortalamaları,
• Konumu, cephesi, büyüklüğü, bina yaşı,
• Samsun’da o bölgedeki genel piyasa şartları

dikkate alınır.

Bu yüzden özellikle Atakum sahil hattı gibi hızlı değer artışı yaşayan bölgelerde ev sahipleri sıkça kira tespit davası açmaktadır.

Kiracı da ev sahibi de bu süreçte Samsun’da kira hukuku konusunda uzman bir avukat ile çalışarak hak kaybı yaşamaktan korunabilir.

3.5. Kiracının Zam Yapmayı Reddetmesi Tahliye Nedeni Değildir

Kiracının yalnızca:

• “Yasal zam oranını uygulayıp fazlasını ödemek istememesi”
  tahliye sebebi sayılamaz.

Ev sahibinin tahliye davası açabilmesi için:

• Ödeme yapmamak,
• Sözleşmeye aykırı davranmak,
• İhtiyaç nedeniyle tahliye şartlarının oluşması

gibi durumların olması gerekir.

Bu nedenle Samsun’da zam tartışmaları nedeniyle pek çok kiracı “Evi boşaltmak zorunda mıyım?” sorusunu soruyor.
Cevap: Hayır, yasal oranı uygulamanız yeterlidir.

·  Kiracının Hak ve Yükümlülükleri (2025 Uygulaması)

Kira ilişkisi, hem kiracıya hem de ev sahibine hukuki sorumluluklar yükleyen karşılıklı bir sözleşme ilişkisidir. 2025 yılında ekonomik koşullar, fahiş kira artışları ve tahliye baskıları sebebiyle kiracının hakları önceki yıllara kıyasla çok daha fazla gündeme gelmiştir. Bu nedenle, kiracıların hangi haklara sahip olduğunu ve hangi yükümlülükleri yerine getirmesi gerektiğini bilmesi büyük önem taşır.

4.1. Hangi Durumlarda Kiracı Tahliye Edilemez?

Kiracı, aşağıdaki durumlarda hukuken tahliye edilemez:

✓ Sözleşme Devam Ediyorsa ve Tahliye Taahhütnamesi Yoksa

Ev sahibi tek taraflı bir beyanla kiracıyı tahliye edemez.
Kiracının oturduğu konut için yazılı ve geçerli bir tahliye taahhütnamesi yoksa, tahliye mümkün değildir.

✓ Kira Artışı Nedeniyle Tahliye Talep Edilemez

2025’te kira artış oranları TÜFE sınırına tabidir.
Kiracının yasal sınır üzerinde zamma direnmesi tahliye sebebi değildir.

✓ Ev Sahibinin “Sözlü İstekleri” Tahliye Sebebi Sayılmaz

“Evi boşaltmanı istiyorum, satacağım.” → Tek başına yeterli değildir.
Gerçekten ihtiyaç varsa dava açılması gerekir.

✓ Keyfi Tahliye Baskıları Hukuken Geçersizdir

Ev sahibinin:

• sürekli mesaj atması,
• tehdit etmesi,
• aidat/kombi/kontrol bahanesiyle konuta izinsiz girmeye çalışması
  tahliye sebebi oluşturmaz ve cezai sonuç doğurabilir.

Samsun’da kiracı–ev sahibi uyuşmazlıklarında en çok karşılaşılan sorunlardan biri de tam olarak budur.

4.2. Kiracının Ödeme ve Bakım Sorumlulukları

Kiracının hakları olduğu kadar, yerine getirmesi gereken bazı yükümlülükleri de vardır:

✓ Kira Bedelini Zamanında Ödeme Yükümlülüğü

Kiracı kira bedelini sözleşmede belirlenen tarihte ve yöntemde ödemek zorundadır.
Ödeme yapılmaması hâlinde ev sahibi yazılı ihtar göndererek 30 günlük ödeme süresi tanıyabilir.

Pratik bilgi:
Eğer kiracı bu süre içinde ödeme yaparsa tahliye gerçekleşmez.

✓ Konutu Özenle Kullanma Sorumluluğu

Kiracı evi “makul bir kullanıcı” gibi kullanmakla yükümlüdür.
Kiracının sorumluluğunda olanlar:

• küçük onarımlar (ampul, ufak tesisat giderleri),
• kiracının kusurundan doğan zararlar,
• evi kötü kullanımdan kaynaklanan tahribatlar.

Büyük onarımlar ev sahibinin sorumluluğundadır (çatı, mantolama, bina güçlendirme vb.).

✓ Yan Gider ve Aidatları Ödeme Sorumluluğu

Kiracı, aidat, temizlik, güvenlik, apartman hizmet giderleri gibi yan giderleri ödemekle yükümlüdür.
Ancak demirbaş yenileme veya büyük yatırım giderleri ev sahibinindir.

4.3. Kiracıyı Haksız Şekilde Baskılayan Uygulamaların Hukuki Sonuçları

Ev sahibinin kiracı üzerinde baskı kurması hukuken ciddi yaptırımlar doğurabilir.
Haksız baskı veya taciz niteliğindeki uygulamalar şunlardır:

• Sürekli mesaj/arama yoluyla evden çıkmasını istemek
• Komşular üzerinden baskı kurmak
• “Kiranı artır yoksa çıkarım” şeklinde tehditler
• Habersiz eve gelmek veya eve girmeye çalışmak
• Gereksiz masraf çıkarmak, su-elektrik gibi abonelikleri kapatmak

Bu davranışların hukuki sonuçları:

✓ Türk Ceza Kanunu kapsamında suç oluşturabilir

Özel hayatın gizliliğinin ihlali
Konuta izinsiz girme
Tehdit – baskı suçu
Müdahale suçu

✓ Tazminat Sorumluluğu Oluşturabilir

Kiracının psikolojik baskı altında kalması hâlinde manevi tazminat gündeme gelebilir.

✓ Tahliye Davasında Ev Sahibini Zor Duruma Sokar

Mahkeme, kiracının haksız baskı altında tutulduğunu tespit ederse ev sahibi aleyhine değerlendirme yapabilir.

Samsun’da özellikle Atakum ve İlkadım bölgelerinde bu tarz baskı senaryoları sık karşılaşılan bir uyuşmazlık türüdür. Bu gibi durumlarda kiracının bir Samsun avukatı üzerinden resmi ihtar ve başvuru yapması süreci güvenli hâle getirir.

Kısa Özet

2025’te kiracının korunması amacıyla düzenlemeler sıkılaştırılmıştır.
Kiracı;

• keyfî olarak,
• sözlü beyanla,
• zam anlaşmazlığı nedeniyle
  tahliye edilemez.

Kiracı ise kira ödeme, evi özenli kullanma ve yan giderleri karşılama yükümlülüklerine sahiptir.Kiracıya yönelik hukuka aykırı baskılar ise hem cezai hem tazminat sorumluluğu doğurur.

Samsun’da kiracı–ev sahibi uyuşmazlığı yaşıyorsanız, Bilgiç & Yalçın Hukuk Bürosu olarak 2025 uygulamalarına uygun şekilde hukuki destek sunuyoruz.

·  Ev Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri

2025 yılında kira hukuku, özellikle ev sahiplerinin hangi şartlarda tahliye talep edebileceği, hangi durumlarda kira artışı isteyebileceği ve kiracının sözleşmeye aykırı davranışlarında nasıl bir yol izlenmesi gerektiği konusunda daha da netleşmiştir. Samsun’da kira uyuşmazlıklarının sık yaşanması nedeniyle bu bölüm, Samsun’da avukat arayan ev sahipleri için özel olarak sadeleştirilmiş ve somutlaştırılmıştır.

Ev Sahibinin Temel Hakları

1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Şartları (2025)

Ev sahibi; kendisi, eşi, çocukları, anne–babası için konuta ihtiyaç duyduğunda tahliye davası açabilir.
Ancak 2025 uygulamasında şu şartların altı çizilmiştir:

• İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
• Sonradan “kiraya vermek için uydurulmuş bir ihtiyaç” olduğu tespit edilirse kiracı tazminat davası açabilir.
• İhtiyaç nedeniyle tahliyede dava açma süresi kira yılının bitimini izleyen bir ay içinde işlemeye başlar.
• Kiracı tahliye edildikten sonra ev sahibi 3 yıl boyunca evi başkasına kiraya veremez.
  Aksi hâlde ciddi tazminat yaptırımı vardır.

Samsun’da son yıllarda ev sahiplerinin en sık hata yaptığı konu bu olduğundan, bir Samsun kira avukatı ile sürece başlanması maddi zararları önler.

2. Kira Bedelinin Düşük Kalması Durumunda Kira Tespit Davası

2025 yılında kira tespit davalarının en yoğun görüldüğü illerden biri Samsun’dur.

Ev sahibi şu koşullarda kira tespit davası açabilir:

• Sözleşme 5 yılı doldurmuşsa, TÜFE sınırından bağımsız şekilde emsal değer üzerinden yeni kira belirlenebilir.
• 5 yıl dolmamışsa, ancak fahiş artış talepleri reddedilir; TÜFE sınırı uygulanır.
• Mahkeme; evin konumu, yaşı, metrekaresi, bulunduğu semtin rayiç bedeli gibi kriterleri dikkate alarak yeni kira belirler.

Kira tespit davası geriye dönük sonuç doğurmaz, sadece gelecek dönem kira bedelini belirler.

3. Kiracının Sözleşmeye Aykırı Davranması Hâlinde Süreç

Kiracının yükümlülüklerini yerine getirmediği durumlarda ev sahibi yasal yollarla tahliye talep edebilir.

Sözleşmeye aykırılık halleri:

• Kiranın düzenli ödenmemesi
• Eve ciddi zarar verilmesi
• Sözleşmeye aykırı kullanım (örneğin konutu işyeri gibi kullanmak)
• Alt kiralama yasağına uymamak
• Gürültü, komşuluk kurallarına ağır aykırılık

Bu durumlarda ev sahibi:

1. Noter ihtarı göndermelidir.
2. Tekrar eden aykırılıklarda tahliye davası açabilir.
3. Zarara sebep olunmuşsa tazminat talep edebilir.

Birçok ev sahibinin yaptığı hata, ihtarsız işlem yapmak veya WhatsApp mesajlarını delil olarak yeterli görmek oluyor. Samsun’da bu nedenle kaybedilen davalar çoktur. Bu nedenle bir Samsun gayrimenkul avukatı desteği ile ihtarnamenin doğru hazırlanması sürecin kaderini belirler.

Ev Sahibinin Yükümlülükleri

1. Konutu Kullanılabilir Şekilde Teslim Etme ve Bu Durumu Sürdürme

Ev sahibi, kiracıya sağlıklı ve kullanılabilir bir konut teslim etmek zorundadır.
Buna şunlar dahildir:

• Rutubet, su kaçağı, elektrik/tesisat arızası gibi esaslı ayıpların giderilmesi
• Ortak alan ve apartmanla ilgili bakım sorumlulukları
• Yasal zorunluluk olan depozitonun banka hesabına yatırılması

2025’te özellikle “depozitonun elden alınması” en sık rastlanan hatadır. Bu durum ev sahibinin aleyhine delil teşkil eder.

2. Kiracının Mahremiyetine Saygı

Ev sahibi anahtar bulunduramaz, habersiz eve giremez.
Aksi hâlde kiracı:

• Savcılığa suç duyurusunda bulunabilir (konut dokunulmazlığının ihlali)
• Maddi–manevi tazminat talep edebilir

3. Fahiş Artış Taleplerinden Kaçınma

2025’te hâlâ konutlarda TÜFE sınırı geçerlidir.
Bu nedenle ev sahibinin “%100 artırıyorum, yoksa çık” söylemi geçersiz ve hukuken yaptırımı olan bir davranıştır.

Samsun’da bu konuda onlarca dosya açıldığından, ev sahibi talepte bulunmadan önce mutlaka bir Samsun avukat ile hukuki değerlendirme yapmalıdır.

Ev Sahipleri İçin Bilgiç & Yalçın Hukuk Bürosu Tavsiyesi

Ev sahiplerinin yaptığı tipik hatalar:

• Yıllardır kullanılan “elden kira alma” alışkanlığını sürdürmek
• Tahliye ve artış sürelerini yanlış hesaplamak
• Noter ihtarı atmadan işlem yapmak
• Kiracının evi kötü kullanmasına rağmen delil toplamamak
• WhatsApp yazışmalarını yeterli sanmak

Samsun’da kira uyuşmazlıklarının büyük bölümü bu hatalar nedeniyle kaybedilmektedir. Bu nedenle, süreci baştan doğru yönetmek için profesyonel hukuk desteği, ev sahibinin hak kaybına uğramasını büyük ölçüde önler.

·  En Sık Görülen Uyuşmazlıklar ve 2025 Yargıtay Yaklaşımı

(Samsun Kira Uyuşmazlıkları İçin Güncel Yol Haritası)

2025 yılında kira davaları Türkiye genelinde yoğun olmakla birlikte, Samsun gibi büyükşehir havasına sahip ancak arz–talep dengesinin sık değiştiği şehirlerde uyuşmazlıklar daha da belirgindir. Bu bölümde, Samsun’da avukat arayan kiracı ve ev sahiplerinin en çok karşılaştığı sorunları, ayrıca 2025 Yargıtay içtihatlarının güncel yaklaşımını özetliyoruz.

1. Fahiş Kira Artışı Uyuşmazlıkları

2025’te konut kiralarında TÜFE sınırlaması uygulanmaya devam ettiği için en sık görülen ihtilaflardan biri hâlâ fahiş artış talepleridir.

Yargıtay’ın 2025 yaklaşımı

• TÜFE sınırının aşılması tek başına geçersizdir.
• Ev sahibinin “Bölgede kira yükseldi, ben de yükselttim” savunması kabul edilmez.
• Kiracı TÜFE oranındaki artışı ödüyorsa, ev sahibinin tahliye baskısı hukuka aykırı kabul edilir.
• Ev sahibinin gerçek ihtiyaç iddiası dışında bu gerekçeyle yapılan baskı, tazminat sorumluluğu doğurabilir.

Samsun’da özellikle Atakum, İlkadım ve Canik bölgelerinde bu uyuşmazlıkların yüksek sayıda olması nedeniyle bir Samsun kira avukatı ile sürecin yürütülmesi hak kaybını engeller.

2. Tahliye Davaları (İhtiyaç – İki Haklı İhtar – Sözleşme İhlalleri)

Tahliye davaları 2025’te en yoğun görülen dava türüdür.

Yargıtay neye bakıyor?

• İhtiyacın samimiyeti artık daha sıkı denetleniyor.
• “Öğrenci çocuğum gelecekte ihtiyaç duyacak” gibi soyut gerekçeler reddediliyor.
• İki haklı ihtar hâlâ en güvenli tahliye yollarından biri:
  Aynı kira yılı içinde iki kez ihtar gönderilmişse tahliye kesinleşmeye yakın hale geliyor.
• Sözleşmeye aykırı kullanım var ise (evin hor kullanılması, izinsiz alt kiralama), Yargıtay fotoğraf, bilirkişi raporu, apartman tutanakları gibi delilleri arıyor.

2025’te artık WhatsApp yazışmaları tek başına yeterli kabul edilmiyor; destekleyici delil zorunlu.

3. Sözlü Anlaşmaların Yol Açtığı Uyuşmazlıklar

Samsun’da özellikle yaşlı ev sahipleri veya aile yakınları arasında sözlü kira sözleşmesi yaygın.
Bu durum uyuşmazlık çıktığında en çok dava kaybedilen alanlardan biri.

Yargıtay’ın güncel yaklaşımı

• Sözlü sözleşme geçerlidir fakat ispatı zordur.
• Mahkemeler banka hareketlerini, mesaj kayıtlarını, komşu tanıklarını dikkate alır.
• Ancak kiracının ödediği kira bedeli açık şekilde banka kayıtlarında görünmüyorsa, uyuşmazlıklar kiracı lehine sonuçlanabilmektedir.
• Ev sahibinin “kira eksik ödendi” iddiasında eksik ödemenin düzenli şekilde kanıtlanması gerekir; aksi hâlde dava reddedilir.

Bu nedenle bilirkişi raporu isteyen ve karmaşık ilerleyen dosyalar için bir Samsun avukat ile çalışılması önemlidir.

4. Depozito, Aidat ve Yan Gider Sorunları

2025’te en çok şikayet alan konular:

• Depozitonun elden alınması
• Kiracı çıkarken “boya–badana masrafı” adı altında fahiş kesinti yapılması
• Apartman aidatının kiracı mı, ev sahibi mi ödeyecek tartışması
• Doğalgaz/elektrik borçlarının kime ait olduğu

Yargıtay’ın 2025 bakışı

• Depozito mutlaka bankada olmalıdır; elden alınan depozito hukuken geçersiz sayılır.
• “Kullanımdan kaynaklanan normal yıpranma” için kesinti yapılamaz.
• Aidat konusu:
  • Genel bakım ve onarım → Ev sahibine ait
  • Günlük kullanım giderleri → Kiracıya ait
• Fatura borçları o dönemde konutu kim kullanıyorsa ona aittir.

Samsun’da apartman ve site yönetimi kaynaklı uyuşmazlıkların en yoğun olduğu bölgeler Atakum sahil hattı ve yeni yapılan sitelerdir.

5. Rayiç Bedel – Emsal Kira Çatışmaları

Özellikle yeni kiraya verilen evlerde ev sahipleri rayiç bedeli yüksek göstererek artış talep etmeye çalışıyor.

Yargıtay yaklaşımı

• Emsal kira araştırması gerçek ilanlar üzerinden, sahte ilanlar ayıklanarak yapılmalı.
• “Komşu da şu fiyattan kiraladı” savunması delil sayılmıyor.
• Bilirkişinin raporu belirleyici oluyor.

2025’te gerçek dışı ilanlarla kira fiyatını şişirme girişimleri sık tespit edildiğinden, mahkemeler çok daha temkinli.

Bilgiç & Yalçın Hukuk Bürosu Yaklaşımı (Samsun)

Kira uyuşmazlıklarında büromuza en çok başvuru gelen konular:

• Fahiş zam baskısıyla yapılan “çıkarım yoksa artışı kabul et” görüşmeleri
• İki haklı ihtar davaları
• Depozitonun geri verilmemesi
• Sözlü sözleşme nedeniyle delil yokluğu
• Kiracının evi kötü kullanması ve ev sahibinin delil toplayamaması
• İhtiyaç nedeniyle tahliyede yanlış süre hesaplaması

Her dosyanın farklı dinamiği olduğu için tek bir doğru yol yoktur. Bu nedenle süreci baştan profesyonelce kurmak, davayı çoğu zaman başlamadan kazanmak anlamına gelir.

·  Arabuluculuk Süreci: Zorunlu Arabuluculukta İzlenecek Adımlar:

(2025’te Kiracı–Ev Sahibi Uyuşmazlıklarında İlk Durak)

2023’te başlayan zorunlu arabuluculuk uygulaması, 2025 yılında kira uyuşmazlıklarının neredeyse tamamında dava açmadan önce geçilmesi zorunlu aşama hâline gelmiştir. Samsun’da hem kiracı hem ev sahibi açısından bu süreç bazen hızlı çözümler sağlarken, bazen de yanlış yönetildiği için dava aşamasında dezavantaj oluşturmaktadır.

Bu bölümde, Samsun’da arabuluculuk sürecine başvurmak isteyenler için adım adım yol haritasını sade şekilde anlatıyoruz.

1. Arabuluculuğa Başvuru Şartları

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk şu konularda zorunludur:

• Kira bedelinin ödenmemesi
• Tahliye talepleri
• Depozito, aidat, yan gider uyuşmazlıkları
• Kira tespiti
• Tüm sözleşme kaynaklı kiracı–ev sahibi ihtilafları

Başvuru, kiralananın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır.
Samsun’da bu işlem çoğunlukla birkaç dakika içinde tamamlanmakta olup, başvuru için avukat zorunlu değildir; fakat doğru başlık ve talep yazılması ilerideki dava sürecini doğrudan etkilediği için bir Samsun avukatı yardımı önemlidir.

2. Arabuluculuk Görüşmesine Çağrı ve Süreler

Arabulucu, başvurudan sonra tarafları en geç 3 gün içinde görüşmeye davet eder.

Süreler:

• Zorunlu arabuluculuk süresi: 4 hafta
• Gerektiğinde 2 hafta daha uzatılabilir

Taraflardan biri toplantıya katılmazsa:

• Tutanağa “katılmadı” yazılır
• Dava açıldığında katılmayan taraf aleyhine yargılama gideri ve vekâlet ücreti yüklenebilir
• Bu nedenle katılmamak hukuki açıdan ciddi risk taşır

3. Arabuluculuk Masrafları

2025 yılı için:

• İlk 2 saat devlet tarafından karşılanır
• Sonraki saatler için masraf taraflarca eşit ödenir
• Anlaşma sağlanırsa masraflar tarafların karşılıklı iradesine göre düzenlenebilir

4. Arabuluculukta Anlaşma – Anlaşmama Hâli

A) Anlaşma Sağlanırsa

Arabulucu; kira bedeli, tahliye tarihi, depozito, aidat, zararın giderilmesi gibi tüm hususları tutanağa yazar.

Bu tutanak, 2025 yılında mahkeme kararı ile aynı güçte sayılmaktadır.
Yani:

• İcra takibi yapılabilir
• Hüküm ifade eder
• Taraflar sonradan cayamaz

Bu nedenle anlaşma metninin doğru yazılması kritik önemdedir.
Hatalı yazılan bir cümle bile ileride ciddi hak kaybına yol açabilir.
Samsun’da bu nedenle birçok dosyada büromuza “arabuluculukta yanlış anlaşma yaptım” diye başvuru gelmektedir.

B) Anlaşma Sağlanmazsa

Arabulucu “anlaşmama” tutanağı düzenler.
Bu tutanak dava açmak için gereklidir.

Dikkat:
Tutanağını almazsanız dava açılamaz; süreler kaçabilir.

5. Arabuluculuk Tutanaklarının Hukuki Bağlayıcılığı

2025 yılında arabuluculuk tutanakları:

• Mahkeme ilamı niteliğinde
• Doğrudan icra edilebilir
• İtirazı sınırlı
• Aleyhe olan bir maddeyi sonradan değiştirme imkânı yok

Bu nedenle arabuluculuk tutanağı hazırlanırken mutlaka bir Samsun kira avukatı tarafından kontrol edilmesi önerilir.

Samsun’da Arabuluculukta En Çok Yapılan 3 Hata

1. Ev sahibinin baskısıyla “tarihsiz tahliye taahhüdü” imzalanması
2. Kiracının borcu olmadığı halde tutanağa “borcu kabul ettiğini” yazdırması
3. Depozitonun iadesi için net bir tarih ve yöntem belirtilmemesi

Bu hatalar, sonraki davalarda dosyanın seyrini tamamen değiştirir.

·  Dava Süreci: Kiracı ve Ev Sahibi Açısından Yol Haritası:

Zorunlu arabuluculuk aşamasından sonuç alınamadığında hem kiracı hem de ev sahibi için dava süreci başlar. 2025 yılında kira davalarının büyük bölümü tahliye, kira tespiti, kira alacağı ve sözleşmeye aykırılık konularında yoğunlaşmaktadır.

Samsun’da kira davaları özellikle Atakum, İlkadım ve Canik bölgelerinde yoğun olduğundan, her dosya farklı dinamiklere sahiptir. Bu nedenle sürecin baştan itibaren bir Samsun kira avukatı tarafından yönetilmesi hak kaybını önler.

1. Kiracının Açabileceği Davalar

a) Kira Tespit Davası (Kira Bedelinin Piyasaya Uygun Hale Getirilmesi)

Kiracı, ev sahibinin fahiş artış taleplerine karşı kira bedelinin TÜFE’ye göre belirlenmesi ve makul seviyeye çekilmesi için kira tespit davası açabilir.

2025 Notu:

• Sözleşmenin yenilendiği yılda açılır
• Yargılamanın sonucundaki kira bedeli, kararın verildiği tarihten itibaren uygulanır
• Gerçek emsal araştırması şarttır; sahte ilanlar kabul edilmez

b) Kira Alacağına İtiraz / Menfi Tespit Davası

Ev sahibi kiracıya “şu kadar borcun var” diyorsa ve kiracı bunu kabul etmiyorsa menfi tespit davası açabilir.

2025 yaklaşımı:

• WhatsApp mesajları artık tek başına yeterli delil olarak görülmüyor
• Banka dekontları her zaman en güçlü delil
• Sözlü anlaşmalar kiracı lehine değerlendirilebilir

c) Haksız Tahliye Baskısı Nedeniyle Tazminat Davası

Kiracıyı yıldırmak amacıyla yapılan fahiş artış baskısı, kanıtsız ihtiyaç iddiası veya tehdit içeren mesajlar tazminata konu olabilir.

Samsun’da özellikle fahiş zam nedeniyle yapılan baskı dosyaları son yıllarda artmıştır.

2. Ev Sahibinin Açabileceği Davalar

a) Tahliye Davası

Ev sahibi tarafından açılabilecek tahliye türleri:

1) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

• Ev sahibinin veya birinci derece yakınının konut/işyeri ihtiyacı
• İhtiyacın samimi olması zorunludur
• Yargıtay 2025’te “ileride kullanılacak”, “öğrenci çocuk gelebilir” gibi soyut gerekçeleri reddetmektedir

2) İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Aynı kira yılı içinde iki farklı ayda ödeme yapılmaması ve ev sahibinin ihtar göndermesi durumunda kiracı tahliye edilebilir.

Bu yol en hızlı sonuç veren yöntemlerden biridir.

3) Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye

• Evde hor kullanım
• İzinsiz alt kiralama
• Gürültü/şikâyet gibi komşuluk ihlalleri
  Bu durumda delil şarttır: fotoğraf, bilirkişi, site yönetimi tutanakları vb.

b) Kira Tespit Davası (Ev Sahibi Açısından)

Kira bedelinin piyasanın çok altında kaldığı durumlarda ev sahibi de tespit davası açabilir.

2025 yaklaşımı:

• Tespit davaları son yıllarda daha fazla ev sahibi lehine sonuçlanmaktadır
• Emsal araştırması bilirkişi tarafından titizlikle yapılır
• 5 yıl dolmamış sözleşmelerde TBK 344 uygulaması önemlidir

c) Kira Alacağı ve Tahliye Talepli İcra Takipleri

Ev sahibi kira ödemesi yapılmıyorsa doğrudan ilamsız icra takibi başlatabilir.

Kiracı 7 gün içinde itiraz ederse takip durur; ev sahibi bu kez itirazın kaldırılması veya alacak davası açmak zorunda kalır.

Samsun’da en hızlı sonuç alınan yöntem, kanıtı güçlü olan dosyalarda doğrudan icra takibine başlamaktır.

3. Dava Sürecinde Hız, Süreler ve Yeni Uygulamalar (2025)

• Ortalama kira davası süresi: 8–18 ay
• Tahliye davalarında bilirkişi incelemesi zorunlu hâle geldi
• Delilsiz açılan davalar hızlıca reddediliyor
• Kiracının ödeme gücü ve düzeni hâkimler tarafından daha dikkatli inceleniyor

2025’te artık “her iki taraf da haklı” anlayışı yerine somut delile dayalı kesin değerlendirme yapılmaktadır.

4. Samsun’da Dava Süreci İçin Pratik Öneriler

• Tüm kira ödemelerini bankadan yapın
• Depozitoyu kesinlikle elden vermeyin / almayın
• Site aidat makbuzlarını saklayın
• Sözleşmeye aykırılık varsa mutlaka tutanak – fotoğraf – tanık ile delillendirin
• Arabuluculuk tutanağını kaybetmeyin, dava için zorunludur

Bu adımlar dava sürecini %50 hızlandırır.

Samsun Avukatı Olarak Yaklaşımımız

Bilgiç & Yalçın Hukuk Bürosu olarak kira davalarının tümünde:

• Delil stratejisini en başta oluşturuyor
• Tahliye / tespit / alacak davası ayrımını doğru kurguluyor
• Arabuluculuk–dava süreçlerini bir bütün olarak değerlendiriyoruz

Her dosya farklıdır; doğru plan dava kazanmanın %70’ini oluşturur.

·  Kiracı–Ev Sahibi Arasındaki En Yaygın 7 Hata

Kiracı–ev sahibi uyuşmazlıkları, genellikle hukuki bilgi eksikliğinden veya iletişim kopukluğundan kaynaklanır. Samsun’da avukat olarak en sık karşılaştığımız hatalar çoğu zaman basit önlemlerle engellenebilir. İşte 2025 yılında kiracı–ev sahibi ilişkilerinde en yaygın 7 hata:

1) Sözleşmenin Detaysız ve Eksik Hazırlanması

Birçok uyuşmazlık, kira sözleşmesinin şablondan kopyalanması veya tarafların ihtiyaçlarına göre özelleştirilmemesinden doğuyor. Depozito, zam oranı, kullanım koşulları gibi kritik bölümler eksik bırakılıyor.

2) Sözlü Anlaşmalara Güvenilmesi

“Aramızda hallederiz” mantığı en büyük hatalardan biri. Özellikle tadilatlar, ödeme ertelemeleri, kiraya eklenen faturalar mutlaka yazılı olmalı. Aksi halde ispat güçlüğü doğuyor.

3) Kiraya Verenin Kanuni Artış Sınırını Aşmaya Çalışması

Bazı malikler, yasal sınırın üzerinde artış talep ederek hukuki ihtilafa neden oluyor. 2025 yılı Türk Borçlar Kanunu uygulamasında, TÜFE sınırı veya istisnai durumlar göz ardı edildiğinde süreç çoğu zaman dava ile sonuçlanıyor.

4) Kiracının Bildirim Yükümlülüğünü Yerine Getirmemesi

Kiracılar; tahliye, adres değişikliği, ciddi hasarlar veya ödeme güçlüğü gibi durumları zamanında bildirmediğinde hem mağdur oluyor hem de tazminat riski oluşuyor.

5) Depozitonun Yanlış Kullanılması

En yaygın hatalardan biri:
Depozitonun elden alınması, iade edilmemesi veya banka hesabında bloke ettirilmemesi.
Kanuna aykırı bu uygulamalar taraflar arasında sert uyuşmazlıklar yaratıyor.

6) Kiralananın Amacına Aykırı Kullanılması

Konutun işyeri gibi kullanılması, izinsiz tadilatlar veya gürültü/komşu şikâyetleri hem tahliyeye hem tazminata yol açabiliyor.

7) Tarafların Profesyonel Destek Almadan Hareket Etmesi

Süreç sorunlu bir noktaya geldiğinde çoğu kişi internetteki bilgilerle çözmeye çalışıyor. Oysa her uyuşmazlık kendi koşullarına göre değerlendirilir. Bu da Samsun’da kira hukuku alanında uzman bir avukat desteğini kritik hâle getiriyor.

·   Sonuç ve Bilgiç & Yalçın Hukuk Bürosu Olarak Önerilerimiz

2025 yılında kira hukuku, hem kiracı hem de ev sahipleri açısından ciddi değişiklikler ve artan uyuşmazlıklarla gündemde. Ekonomik koşullar, yasal sınırlar ve Yargıtay kararlarındaki güncellemeler nedeniyle artık kira ilişkilerinin çok daha dikkatli yönetilmesi gerekiyor.

Özellikle Samsun’da kira bedellerinin hızla yükselmesi, tahliye baskıları, ihtiyaç nedeniyle tahliye talepleri ve fahiş artış iddiaları, kira uyuşmazlıklarını zirveye taşımış durumda. Bu nedenle hem kiracılar hem de malikler açısından haklarını doğru bilmek ve zamanı kaçırmamak büyük önem taşıyor.

Bilgiç & Yalçın Hukuk Bürosu Olarak Önerilerimiz

1) Sözleşmelerinizi güncel hukuk düzenlemelerine uygun hazırlayın.
Avukat desteği alınmaksızın hazırlanan basit sözleşmeler, eksik maddeler veya internetten bulunan örnekler ileride ciddi hak kayıplarına neden olabilir.

2) Tahliye taahhüdü, artış oranı ve depozito gibi kritik konuları mutlaka yazılı hale getirin.
2025 uygulamalarında yazılı delil her zamankinden daha önemli.

3) Uyuşmazlık çıkmadan önce profesyonel hukuki danışmanlık alın.
Erken aşamada alınan hukuki yönlendirme, çoğu zaman hem maddi kaybı hem de uzun dava süreçlerini engeller.

4) Zorunlu arabuluculuk sürecini hafife almayın.
Arabuluculukta alınan doğru stratejik kararlar, dosyanın dava açılmadan çözülmesini sağlayabilir.

5) Tahliye, kira tespit veya alacak davası açmadan önce mutlaka durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Her dosyanın dinamiği farklıdır; yanlış hukuki sebep veya kaçırılan süreler davanın reddine yol açabilir.

6) Samsun’da bir kira uyuşmazlığı yaşıyorsanız profesyonel destek alın.
Bilgiç & Yalçın Hukuk Bürosu olarak, kira hukuku alanında hem kiracı hem de ev sahiplerine ilişkin yüzlerce dosyada edindiğimiz tecrübeyle en doğru stratejiyi belirliyor; sürecin başından sonuna kadar yanınızda oluyoruz.